BGH zur Maklerprovision und zum Widerruf

Auf einen Blick

Ein auf Grundlage eines Erbbaurechts errichtetes Einfamilienhaus fällt ebenfalls unter die Vorschriften über Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Ein Exposé mit eindeutigem Hinweis auf die Käuferprovision kann ein formwirksames Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags in Textform darstellen.
Widerruft die Verkäuferseite ihren Maklervertrag wegen einer fehlenden Widerrufsbelehrung, entfällt dadurch nicht automatisch der Provisionsanspruch gegenüber der Käuferseite.

BGH klärt wichtige Frage zur Maklerprovision

Der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz erfasst insbesondere Vereinbarungen, mit denen die Provisionslast gezielt auf eine Kaufvertragspartei verlagert wird. Für den einseitigen Widerruf eines Maklervertrags gilt dies nicht entsprechend.

Die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern beschäftigt seit der Einführung der §§ 656a ff. BGB regelmäßig die Gerichte. Mit Urteil vom 16. Juli 2026 hat der Bundesgerichtshof, Az. I ZR 223/25 nun eine für die Maklerpraxis wichtige Frage geklärt: Bleibt der Provisionsanspruch gegenüber der Käuferseite bestehen, wenn die Verkäuferseite ihren Maklervertrag wirksam widerruft? Der BGH bejaht dies und grenzt den Widerruf damit klar von einem vertraglichen Erlass der Provision ab.

Sachverhalt

Maklertätigkeit für Verkäufer- und Käuferseite

Ein Immobilienmakler wurde im Frühjahr 2022 von einem Mitglied einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung einer Berliner Immobilie beauftragt. Bei dem Objekt handelte es sich um ein Reihenmittelhaus, das auf Grundlage eines Erbbaurechts errichtet worden war. Für die Tätigkeit des Maklers vereinbarte die Verkäuferseite eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Eine Widerrufsbelehrung erhielt sie jedoch nicht.

Der Makler erstellte ein Exposé, in dem ebenfalls eine Käuferprovision von 3,57 Prozent ausgewiesen war. Nachdem der spätere Käufer das Exposé über ein Immobilienportal angefordert hatte, vereinbarte er per E-Mail einen Besichtigungstermin. Im Anschluss an die Besichtigung unterzeichnete er zudem eine Provisionsvereinbarung, der eine Widerrufsbelehrung beigefügt war.

Widerruf auf Verkäuferseite

Die Vertreterin der Erbengemeinschaft widerrief den Maklervertrag später wirksam, weil die Verkäuferseite bei Vertragsschluss nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden war. Der Makler erhielt von ihr deshalb keine Provision. Der Käufer erwarb das Erbbaurecht gemeinsam mit seiner Ehefrau für 270.000 Euro, verweigerte aber die Zahlung der ihm berechneten Provision von 9.639 Euro.

Streit um den Provisionsanspruch

Das Landgericht (LG Berlin II, Entscheidung vom 11.06.2024 - 28 O 230/23) gab der Zahlungsklage des Maklers statt. Das Kammergericht (Kammergericht, Entscheidung vom 15.08.2025 - 10 U 86/24) wies sie auf die Berufung des Käufers hingegen ab. Nach seiner Auffassung müsse der Wegfall der Provisionspflicht auf Verkäuferseite entsprechend § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auch zugunsten des Käufers wirken. Hiergegen wandte sich der Makler erfolgreich mit seiner Revision.

Entscheidungsgründe

Der BGH hob das Urteil des Kammergerichts auf und stellte die erstinstanzliche Entscheidung wieder her. Dem Makler stand gegen den Käufer ein Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Provision zu.

1. Erbbaurecht schließt die Einordnung als Einfamilienhaus nicht aus

Die Textformvorschrift des § 656a BGB gilt für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Nach Auffassung des BGH kommt es für den Begriff des Einfamilienhauses nicht darauf an, ob das Gebäude Bestandteil eines Grundstücks ist oder auf Grundlage eines Erbbaurechts errichtet wurde. Auch ein auf einem Erbbaurecht beruhendes Reihenmittelhaus ist daher ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift.

2. Exposé mit Provisionshinweis kann Vertragsschluss vorbereiten

Der Maklervertrag mit dem Käufer war formwirksam zustande gekommen. Ein Maklervertrag kann auch nach Einführung des Textformerfordernisses durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden.

Voraussetzungen für den Vertragsschluss

Voraussetzung ist, dass der Makler sein Provisionsverlangen eindeutig zum Ausdruck bringt und die wesentlichen Vertragsbestandteile aus Erklärungen hervorgehen, die auf dauerhaften Datenträgern abgegeben wurden.

Exposé und E-Mail genügten

Im entschiedenen Fall enthielt das übersandte Exposé einen eindeutigen Hinweis auf die Käuferprovision von 3,57 Prozent. Darin lag ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nahm der Käufer in Textform an, indem er anschließend per E-Mail einen Besichtigungstermin vereinbarte. Die Vertragserklärungen mussten dabei nicht zwingend in einem einzigen Dokument enthalten sein.

3. Widerruf ist kein Erlass der Provision

Erlass wirkt auch zugunsten der anderen Partei

Nach § 656c BGB darf bei einer Doppeltätigkeit des Maklers oder der Maklerin eine Provision von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus grundsätzlich nur in gleicher Höhe vereinbart werden. Wird einem Vertragspartner die Provision später erlassen, wirkt dieser Erlass auch zugunsten des anderen Vertragspartners. Dadurch soll verhindert werden, dass die Maklerkosten durch entsprechende Absprachen einseitig auf eine Partei verlagert werden.

“Ein Widerruf ist nach Auffassung des BGH jedoch nicht mit einem solchen Erlass gleichzusetzen.”

Widerruf beruht nicht auf einer Vereinbarung

Ein Erlass beruht auf einer Vereinbarung zwischen Makler/-in und Maklerkunde/-in und setzt einen entsprechenden Verzichtswillen voraus. Im vorliegenden Fall konnte der Makler seine Forderung gegen die Verkäuferseite dagegen deshalb nicht durchsetzen, weil diese ihr gesetzliches Widerrufsrecht ausgeübt hatte. Der Wegfall der Forderung beruhte somit nicht auf einer gezielten Vereinbarung zur Verlagerung der Provisionslast.

4. Keine entsprechende Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes

Der BGH lehnte auch eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB ab. Dafür fehlte es an einer planwidrigen Regelungslücke. Nach dem gesetzgeberischen Konzept sollen insbesondere abweichende Provisionsvereinbarungen, Unentgeltlichkeitsabreden und nachträgliche Erlassvereinbarungen erfasst werden. Andere Gründe für die fehlende Durchsetzbarkeit eines Provisionsanspruchs, etwa die Anfechtung oder der Widerruf eines Maklervertrags, berühren den Anspruch gegen die jeweils andere Vertragspartei dagegen grundsätzlich nicht.

Bedeutung für die Praxis für Maklerinnen und Makler sowie Immobilienunternehmen

Die Entscheidung stärkt die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Maklerverträge bei einer Doppeltätigkeit. Fällt der Provisionsanspruch gegen eine Kaufvertragspartei aufgrund eines gesetzlichen Widerrufs weg, führt dies nicht ohne Weiteres zum Verlust des Anspruchs gegen die andere Partei. Entscheidend ist, weshalb die Forderung entfällt: Ein vereinbarter Erlass kann sich zugunsten der anderen Seite auswirken, ein einseitig ausgeübtes Widerrufsrecht grundsätzlich nicht.

Widerrufsbelehrungen konsequent erteilen

Beide Maklerverhältnisse sind gesondert zu betrachten. Versäumnisse gegenüber einer Vertragspartei können zum vollständigen Verlust des gegen sie gerichteten Provisionsanspruchs führen.

Provisionspflicht im Exposé eindeutig ausweisen

Der Provisionshinweis sollte klar erkennen lassen, wer die Provision in welcher Höhe schuldet. Ein eindeutiges Exposé kann Grundlage eines formwirksamen Vertragsschlusses in Textform sein.

Erbbaurechtsobjekte einbeziehen

Die Vorgaben der §§ 656a ff. BGB gelten auch für Einfamilienhäuser, die auf Grundlage eines Erbbaurechts errichtet wurden.

Digitale Kommunikation vollständig dokumentieren

Exposéversand, Terminvereinbarung und weitere Erklärungen sollten so gespeichert werden, dass der Abschluss des Maklervertrags und die Einhaltung der Textform später nachgewiesen werden können.

Erlass und Widerruf klar unterscheiden

Ein freiwilliger Provisionsverzicht kann Auswirkungen auf den Anspruch gegen die andere Kaufvertragspartei haben. Der Wegfall einer Forderung infolge eines Widerrufs ist rechtlich anders zu behandeln.

Fazit

Die Entscheidung schafft Klarheit für die Doppeltätigkeit von Immobilienmaklern. Der Halbteilungsgrundsatz bedeutet nicht, dass der Provisionsanspruch gegen beide Kaufvertragsparteien stets das gleiche rechtliche Schicksal teilen muss. Widerruft eine Partei ihren Maklervertrag wirksam, bleibt der selbstständige Provisionsanspruch gegen die andere Partei grundsätzlich bestehen. Anders kann es insbesondere bei einem vereinbarten Erlass oder einer sonstigen gezielten Verlagerung der Provisionslast liegen.

Für Maklerinnen und Makler sowie Immobilienunternehmen unterstreicht das Urteil zugleich, wie wichtig rechtssichere Vertragsunterlagen, eindeutige Provisionsangaben und ordnungsgemäße Widerrufsbelehrungen sind.