BGH zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten: Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten

Auf einen Blick

Einwendungen wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erhoben werden.
Fehlende Vergleichsangebote allein machen eine Beauftragung nicht unwirtschaftlich.
Entscheidend sind nicht marktgerechte, objektiv überhöhte Preise und die Frage, ob ein Preisvergleich tatsächlich Kosten gespart hätte.
Mieter tragen grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für den behaupteten Verstoß; Vermieter sollten gleichwohl Vergabe, Preisniveau und Kostenaufteilung nachvollziehbar dokumentieren.

Betriebskostenabrechnungen sorgen regelmäßig für Streit. Besonders umkämpft ist die Frage, wann ein Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 6/24) die Maßstäbe geschärft: Wer keine Vergleichsangebote einholt, handelt nicht automatisch unwirtschaftlich. Zugleich stellt der BGH klar, dass auch Wirtschaftlichkeitsrügen der mietrechtlichen Einwendungsfrist unterfallen.

Sachverhalt

Mietverhältnis und Gebäudemanagementvertrag

Die beklagten Mieter bewohnen eine Wohnung in einem größeren Gebäudekomplex. Nach dem Mietvertrag tragen sie neben der Miete die umlagefähigen Betriebskosten. Die Vermieterin hatte nach Abschluss des Mietvertrags ein Unternehmen mit einem umfangreichen Paket technischer und infrastruktureller Gebäudemanagementleistungen beauftragt. Teile der hierfür anfallenden Kosten wurden über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt.

Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen

Für die Jahre 2017 und 2018 ergaben sich aus den Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen von 1.083,88 Euro und 794,24 Euro. Zusätzlich rechnete die Vermieterin Grundsteuer nach, nachdem ihr im Jahr 2020 geänderte Bescheide zugegangen waren. Insgesamt verlangte sie 2.798,98 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Unterschiedliche Bewertungen der Vorinstanzen

Das Amtsgericht Mannheim (Entscheidung vom 16.02.2023 - 17 C 1265/22 -) gab der Klage im Wesentlichen statt. Das Landgericht Mannheim (Mannheim, Entscheidung vom 13.12.2023 - 4 S 11/23 -) wies sie dagegen ab. Es sah unter anderem einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, weil die Vermieterin vor Abschluss des Gebäudemanagementvertrags keine Vergleichsangebote eingeholt hatte. Außerdem hielt es pauschale Abzüge bei den Positionen „Vollwartung Aufzug“ und „Hauswart/Haustechnik“ für nicht hinreichend erläutert und die Nachberechnung der Grundsteuer für verspätet. Hiergegen wandte sich die Vermieterin mit Erfolg an den BGH.

Entscheidungsgründe

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Die bisherigen Feststellungen reichten nicht aus, um die geltend gemachten Nachforderungen insgesamt abzulehnen.

1. Wirtschaftlichkeitsrüge unterliegt der Einwendungsfrist

Einwendungen müssen rechtzeitig erhoben werden

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach deren Zugang mitteilen. Diese Frist gilt nach der Entscheidung auch dann, wenn der Mieter geltend macht, der Vermieter habe das Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet. Zwar begründet ein solcher Verstoß materiell einen Schadensersatzanspruch des Mieters nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Wegen der Befriedungsfunktion der gesetzlichen Frist ist der Begriff der Einwendungen jedoch weit auszulegen.

Im konkreten Verfahren konnte der BGH den Einwendungsausschluss noch nicht abschließend anwenden. Die Vermieterin hatte sich in den Vorinstanzen nicht hinreichend deutlich darauf berufen; außerdem fehlten Feststellungen dazu, wann die Mieter ihre Einwendungen erstmals erhoben hatten. Dies muss das Landgericht nun nachholen.

2. Keine automatische Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten

Fehlende Vergleichsangebote begründen noch keinen Verstoß

Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, bei Entscheidungen mit Einfluss auf die Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Ein Verstoß liegt aber nicht bereits darin, dass vor der Auftragsvergabe keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Maßgeblich ist zunächst, ob die Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurden und ob die Einholung von Vergleichsangeboten tatsächlich zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.

Vergleichsangebote sind Beweismittel, keine Voraussetzung

Erst wenn objektiv unwirtschaftliche Preise feststehen, kann sich die weitere Frage stellen, ob der Vermieter sich entlasten kann, weil er zumutbare Anstrengungen unternommen hat, einen günstigeren Anbieter zu finden. In diesem Zusammenhang können Vergleichsangebote Bedeutung gewinnen. Sie sind also ein Beweismittel und ein Instrument ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, aber keine starre Wirksamkeitsvoraussetzung.

3. Darlegungs- und Beweislast grundsätzlich beim Mieter

Weil das Wirtschaftlichkeitsgebot eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters ist, muss grundsätzlich der Mieter darlegen und beweisen, dass der Vermieter pflichtwidrig gehandelt hat. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter Einsicht in Leistungs- und Preisverzeichnisse erhalten. Der BGH hielt es deshalb grundsätzlich für möglich und zumutbar, die vereinbarten Preise mit den Preisen anderer Anbieter zu vergleichen. Eine sekundäre Darlegungslast der Vermieterin bestand nach den bisherigen Feststellungen nicht.

Moderate Anforderungen an den Mietervortrag

Der BGH betont zugleich, dass die Anforderungen an den mieterseitigen Vortrag moderat bleiben. Bei hinreichend substantiiertem Vortrag kann ein Sachverständigengutachten klären, ob die abgerechneten Leistungen zu objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurden.

4. Gemischte Kostenpositionen müssen nachvollziehbar aufgeteilt werden

Enthält eine Kostenposition sowohl umlagefähige Betriebskosten als auch nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten, muss der Vermieter die Gesamtkosten nachvollziehbar aufschlüsseln. Eine bloße Tätigkeitsliste genügt hierfür nicht, wenn daraus die Gewichtung nach tatsächlichem Aufwand oder anderen vergütungsrelevanten Kriterien nicht hervorgeht.

Gleichwohl darf eine Forderung nicht ohne Weiteres vollständig entfallen, wenn feststeht, dass jedenfalls ein Teil der Kosten umlagefähig ist. Das Gericht muss prüfen, ob nach § 287 ZPO zumindest ein umlagefähiger Mindestbetrag geschätzt werden kann. Eine Schätzung darf erst unterbleiben, wenn sie mangels konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge.

5. Nachberechnung der Grundsteuer

Auch bei der nachträglichen Grundsteuerabrechnung beanstandete der BGH die Würdigung des Landgerichts. Kann der Vermieter die Jahresfrist zunächst unverschuldet nicht einhalten, muss er eine Nachforderung zwar regelmäßig innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben. Im Streitfall durfte die Vermieterin jedoch grundsätzlich die Entscheidung über ihre gegen die Grundlagenbescheide eingelegten Einsprüche abwarten. Dass sie bereits vorher abrechnete, führte nach Auffassung des BGH nicht zu einer von ihr zu vertretenden Verspätung.

Bedeutung für die Praxis für Vermieter und Verwalter

Für Vermieter und Verwalter lassen sich aus der Entscheidung folgende praktische Hinweise ableiten:

Die Einholung von Vergleichsangeboten bleibt empfehlenswert, ist aber keine zwingende Voraussetzung für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten.
Preisniveau, Leistungsumfang und Auswahlentscheidung sollten sorgfältig dokumentiert werden.
Leistungs- und Preisverzeichnisse sollten archiviert und für eine mögliche Belegeinsicht verfügbar gehalten werden.
Gemischte Kostenpositionen müssen nachvollziehbar in umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile aufgeteilt werden.
Zugang und Fristen von Betriebskostenabrechnungen sollten lückenlos dokumentiert werden.

Fazit

Das Urteil bringt mehr Flexibilität, aber keine Absenkung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Vermieter müssen nicht allein zur Absicherung jeder Vergabe mehrere Angebote einholen. Entscheidend bleibt, ob die beauftragten Preise objektiv marktgerecht sind. Mieter wiederum müssen konkrete Anhaltspunkte für eine unwirtschaftliche Beauftragung vortragen und ihre Einwendungen rechtzeitig erheben. Für beide Seiten steigen damit die Bedeutung einer sauberen Dokumentation, einer vollständigen Belegeinsicht und eines frühzeitigen, substantiierten Vortrags.

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