Auf einen Blick

• Änderungen der Nebenkostenvorauszahlungen unterliegen dem Schriftformzwang.

• Jede über ein Jahr hinausgehende Änderung muss schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden.

• Mündliche Absprachen oder einvernehmliches Handeln ohne Schriftstück bergen das Risiko eines formunwirksamen Mietvertrags.

• Ein Käufer der Immobilie kann sich auf einen Formmangel berufen, auch wenn das dem ursprünglichen Vermieter verwehrt gewesen wäre.
   

Sachverhalt

In dem zugrunde liegenden Verfahren ging es um einen langfristigen Mietvertrag, dessen Konditionen in nachträglichen Absprachen angepasst worden waren. Hierbei änderten Mieter und Vermieter die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen. Diese Änderungen waren zwar mündlich bzw. konkludent vereinbart, aber nicht in einem von beiden Parteien unterschriebenen Nachtrag schriftlich festgehalten. Nach dem Verkauf der Immobilie berief sich der neue Eigentümer (als neuer Vermieter) auf einen möglichen Formmangel und begehrte eine frühere Kündigungsmöglichkeit.

Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass jede Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen, die länger als ein Jahr gelten soll oder nicht jederzeit widerruflich ist, eine wesentliche Vertragsänderung darstellt. Da der gesetzliche Schriftformzwang (§ 550 BGB) für auf mindestens ein Jahr befristete Mietverträge gilt, muss auch jede solche erhebliche Änderung schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Andernfalls kann der gesamte Vertrag als unbefristet gelten und vorzeitig gekündigt werden.

Darüber hinaus entschied der BGH, dass sich der neue Vermieter als Erwerber der Immobilie auf diesen Formmangel berufen kann. Der Schutz von potenziellen Grundstückserwerbern steht im Vordergrund: Sie sollen alleine auf Basis der schriftlichen Vertragsunterlagen sämtliche wesentliche Vertragsbedingungen erkennen können.

Fazit

Die Entscheidung verdeutlicht eindringlich, wie wichtig eine sorgfältige Schriftform bei wesentlichen Mietvertragsänderungen ist. Fehlt die ordnungsgemäße Schriftform, kann ein vermeintlich langfristig gesicherter Mietvertrag für Mieter wie Vermieter große Unsicherheiten bergen. 

Um diesem Risiko vorzubeugen, sollten Sie:

• Jede Veränderung der Nebenkostenvorauszahlungen muss schriftlich fixiert werden und von allen Parteien unterzeichnet werden. Mündliche Absprachen oder konkludentes Handeln reichen hier nicht aus.

• Soweit eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen erfolgen soll, sollte ein schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag erfolgen, der Beginn und Umfang der Änderung genau regelt.

• Bei einem Immobilienkauf sollten neben den ursprünglichen Mietverträgen auch alle Nachträge und schriftlichen Zusatzvereinbarungen geprüft werden, um das Vorliegen der Schriftform zu verifizieren.

So werden kostspielige Auseinandersetzungen und unliebsame Überraschungen in Bezug auf Laufzeit und Kündbarkeit des Mietvertrags vermieden.