BGH: Mietpreisbremse greift nicht bei nachträglicher Mietsenkung im laufenden Mietverhältnis

Auf einen Blick

• Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gilt nur für die Miete bei Mietbeginn, nicht für später einvernehmlich geänderte Mieten.
• Eine während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarte Mietreduzierung ist eine neue vertragliche Mietvereinbarung – kein bloßer einseitiger Verzicht.
• Auf die so reduzierte Miete finden die Vorschriften der Mietpreisbremse weder unmittelbar noch analog Anwendung.
• Mieter verlieren mit Zustimmung zu einer neuen (reduzierten) Miete grundsätzlich die Möglichkeit, diese Miethöhe über die Mietpreisbremse anzugreifen.

Sachverhalt

Der Bundesgerichtshof hatte über einen typischen Berliner Fall aus einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu entscheiden (BGH, Urteil vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25). 

Der Beklagte ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Um Leerstand zu vermeiden, schloss er mit einem gewerblich tätigen Zwischenmieter Hauptmietverträge; dieser sollte die Wohnungen an Endmieter weitervermieten. Für die hier streitige Wohnung schloss der Zwischenmieter mit der Klägerin zum 1.6.2020 einen Untermietvertrag über eine Nettokaltmiete von 670 € – deutlich oberhalb der nach der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung zulässigen „Mietpreisbremse“-Miete.

Im April 2021 wandte sich der Zwischenmieter per E‑Mail an die Klägerin und ihre Mitmieterin und schlug vor, die Nettokaltmiete um 15 % von 670 € auf 579,50 € zu reduzieren; dies sollte auch für etwaige Nachzahlungsbeträge gelten. Die Mieterinnen nahmen dieses Angebot noch am selben Tag ausdrücklich an und bestätigten die neue Miethöhe. Kurz darauf übersandte der Zwischenmieter ein Schreiben „Nachtrag zum Mietvertrag/Anpassung der Netto-Kalt-Miete“, in dem die rückwirkende Reduzierung zum 1.12.2020 dokumentiert wurde.

Nur drei Tage später, am 30.4.2021, kündigte der Eigentümer den Hauptmietvertrag mit dem Zwischenmieter und verlangte von der Klägerin Nutzungsentgelt in der bisher gezahlten (reduzierten) Höhe. Einen eigenen Mietvertrag mit der Klägerin wollte er nicht abschließen. Nach § 565 BGB trat der Eigentümer jedoch kraft Gesetzes in das Mietverhältnis zwischen Zwischenmieter und Klägerin ein; die Klägerin zahlte ab diesem Zeitpunkt den Betrag von 579,50 € direkt an den Eigentümer.

Mit Schreiben vom 27.3.2023 rügte die Mieterin gegenüber dem Eigentümer erstmals einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 2 BGB) und verlangte u.a. Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB über Vormiete und etwaige Ausnahmetatbestände. Sie machte Auskunftsansprüche, Rückzahlung vermeintlich überhöhter Miete sowie vorgerichtliche Kosten geltend. Der Eigentümer erhob Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Amtsgericht Schöneberg wies sowohl Klage als auch Widerklage ab (AG Schöneberg, Urteil vom 24.4.2024 – 11 C 219/23). Das Landgericht Berlin (LG Berlin II, Urteil vom 11.2.2025 – 63 S 141/24) verurteilte den Eigentümer auf die Berufung der Mieterin zur Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB und wies die Widerklage erneut ab. Zur Frage, ob eine nachträgliche Mietsenkung die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB beeinflusst, ließ das Landgericht die Revision zu. 

Der Vermieter legte Revision ein und verfolgte sein Ziel der vollständigen Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe des BGH

Der BGH erklärte die Revision nur teilweise für zulässig: Die Zulassung war wirksam auf den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB beschränkt. Die Fragen zum Eintritt nach § 565 BGB und zur Räumung blieben damit revisionsrechtlich unüberprüfbar.

In der Sache wies der BGH die Klage der Mieterin insoweit vollständig ab und stellte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wieder her. Maßgebliche Erwägungen:

1. Vertragslage nach § 565 BGB

Der BGH unterstellt – entsprechend der (nicht mehr angreifbaren) Auffassung des Landgerichts – einen Eintritt des Eigentümers in das Mietverhältnis zwischen Zwischenmieter und Klägerin nach § 565 Abs. 1 BGB. Entscheidend für die Frage der Mietpreisbremse ist damit, welche Miethöhe im Zeitpunkt dieses Eintritts wirksam vereinbart war.

Der Eintritt nach § 565 BGB führt nicht zu einem „neuen“ Mietvertrag, dessen Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB als Miete „bei Mietbeginn“ überprüft werden könnte. Maßgeblich ist vielmehr die zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Vereinbarung zur Miethöhe im Untermietverhältnis.

2. Einvernehmliche Mietreduzierung – keine einseitige Verzichtserklärung

Das Landgericht hatte die im April 2021 erfolgte Senkung der Miete als einseitigen Teilverzicht des Zwischenmieters qualifiziert und gemeint, Rechtsgrund der Mietforderung bleibe weiterhin die ursprüngliche Vereinbarung. Der BGH weist diese Auslegung deutlich zurück:

Auf schuldrechtliche Forderungen kann grundsätzlich nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag verzichtet werden (§ 397 BGB). 

Die E-Mail des Zwischenmieters vom 23.4.2021 („Was halten Sie davon, wenn wir die Miete … um 15 % reduzieren?“) ist nach objektivem Empfängerhorizont als Angebot auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung zur Miethöhe zu verstehen. 

Die Antwort der Mieterinnen („Wir nehmen das Angebot gerne an … 579,50 € Kaltmiete“) ist eine Annahme dieses Angebots (§§ 145 ff. BGB). 

Damit ist vor Übersendung des schriftlichen Nachtrags bereits ein Änderungsvertrag zustande gekommen, der die Nettokaltmiete wirksam auf 579,50 € festlegt – einschließlich der Einbeziehung von Nachzahlungsansprüchen. 

Der spätere „Nachtrag zum Mietvertrag“ vom 27.4.2021 dokumentiert lediglich die bereits getroffene Vereinbarung und ist keine selbständige einseitige Verzichtserklärung.

Der BGH betont, dass es den Parteien ersichtlich darum ging, die bisherige Miete auf einen neuen Gesamtbetrag festzusetzen und das Mietverhältnis mit dieser geänderten Miethöhe fortzusetzen. Der Bindungswille bezog sich damit auf die neue Miethöhe als solche, nicht nur auf einen bloßen Reduktionsbetrag, hinter dem eine unverändert fortbestehende ursprüngliche Mietforderung stehen würde.

Die vom Landgericht angenommene „Aufspaltung“ in eine unveränderte Ausgangsmiete und eine bloße Einwendung bzw. Verzichtskomponente hält der BGH für lebensfremd und interessenwidrig: Sie widerspreche dem Zweck der Vereinbarung und zersplittere einen einheitlichen Lebenssachverhalt.

3. Folge: Mietvertrag in geänderter Fassung beim Eintritt des Eigentümers

Im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten nach § 565 BGB bestand zwischen Zwischenmieter und Klägerin bereits die vertraglich geänderte Miethöhe von 579,50 €. Mit diesem Inhalt – also in der „reduzierten Fassung“ – trat der Eigentümer in das Mietverhältnis ein. Das gelte unabhängig davon, ob man § 565 BGB als echten Vertragsübergang oder als gesetzliche Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit identischem Inhalt versteht.

Die versprochene und praktizierte Mietreduzierung wirkt daher auch im Verhältnis Eigentümer–Mieterin fort; der Eigentümer verlangt erkennbar auch nicht mehr als diesen reduzierten Betrag.

4. Keine unmittelbare Anwendung der Mietpreisbremse auf die reduzierte Miete

Entscheidend ist sodann die Frage, ob auf diese während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarte, reduzierte Miethöhe die §§ 556d ff. BGB Anwendung finden.

Der BGH verneint dies – in Fortführung seiner Rechtsprechung zu Mieterhöhungsvereinbarungen (BGH, Urteil vom 28.9.2022 – VIII ZR 300/21):

Der Wortlaut des Gesetzes spricht von „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn“ (Überschrift des Unterkapitels, § 556d BGB, „Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“; § 556d Abs. 1 BGB: „zu Beginn des Mietverhältnisses“). 

Nach den Gesetzesmaterialien (Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015) sollte die Mietpreisbremse ausschließlich die Miete bei Wiedervermietung begrenzen. Spätere Mieterhöhungen sollten ausdrücklich möglich bleiben; für spätere Mietreduzierungen ergibt sich nichts anderes. 

Ziel der Mietpreisbremse ist es, den Druck auf Wohnungssuchende bei Neuabschluss eines Mietvertrags zu mindern, die sonst aus Angst, die Wohnung nicht zu bekommen, überhöhte Mieten akzeptieren. Dieses Schutzbedürfnis besteht bei Vereinbarungen innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses nicht in gleicher Weise, weil der Mieter nicht gezwungen ist, der vorgeschlagenen Mietänderung zuzustimmen.

Konsequenz: Eine nach Vertragsschluss einvernehmlich vereinbarte Miethöhe – sei es als Erhöhung, sei es als Reduzierung – unterliegt nicht der Überprüfung nach den §§ 556d ff. BGB.

5. Keine analoge Anwendung der Mietpreisbremse

Die Mieterin wollte die Vorschriften über die Mietpreisbremse zumindest analog auf die nachträgliche Mietsenkung anwenden. Auch das lehnt der BGH ab:

Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat bewusst nur die Miethöhe bei Mietbeginn erfassen wollen. 

Die Interessenlage ist nicht vergleichbar: Bei einer späteren Mietänderung im laufenden Mietverhältnis besteht weder eine Verdrängungsgefahr für wirtschaftlich schwächere Mieter noch das strukturelle Ungleichgewicht der Vertragsverhandlungen wie bei Mietvertragsbeginn. 

Der Mieter kann ein Angebot zur Mietänderung, insbesondere zur Mietreduzierung, ohne Verlust der Wohnung ablehnen.

Damit scheidet eine Analogie bereits im Ansatz aus.

6. Kein Rechtsmissbrauch

Theoretisch denkbar ist, dass ein Vermieter die Mietpreisbremse gezielt dadurch umgeht, dass er zunächst eine stark überhöhte Miete vereinbart und diese kurz darauf geringfügig reduziert, ohne die Grenze der zulässigen Miete tatsächlich einzuhalten. Ein solches Umgehungsmodell könnte unter Umständen rechtsmissbräuchlich sein (§ 242 BGB).

Der BGH betont zwar, dass rechtsmissbräuchliches Verhalten die Berufung auf die nachträgliche Mietvereinbarung ausschließen kann, sieht im konkreten Fall jedoch keinerlei Anhaltspunkte dafür. Das Berufungsgericht hatte einen solchen Missbrauch nicht festgestellt; aus dem Akteninhalt ergab sich ebenfalls nichts. 

Die Hürden für die Annahme von Rechtsmissbrauch bleiben daher hoch.

7. Kein Auskunftsanspruch – auch nicht für die Zeit vor der Mietsenkung

Da die Mietpreisbremse auf die ab Mietreduzierung geschuldete Miete nicht anwendbar ist, besteht für diesen Zeitraum kein Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB.

Auch für die Zeit davor verneint der BGH einen Auskunftsanspruch: Selbst wenn die ursprüngliche Miete zu hoch gewesen wäre, wäre ein Rückforderungsanspruch der Mieterin wegen § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Die Mieterin hatte den Verstoß gegen die Mietpreisbremse erst am 27.3.2023 – also mehr als 30 Monate nach Mietbeginn (1.6.2020) – gerügt. Für derart lange zurückliegende Zeiträume sind Rückforderungen gesetzlich ausgeschlossen; damit fehlt es auch an einem Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunft.

Fazit für Vermieter

Die Entscheidung des BGH stärkt die Vertragsfreiheit im laufenden Mietverhältnis und schafft für Vermieter klare Leitplanken:

Mietpreisbremse nur bei Neuvermietung: §§ 556d ff. BGB greifen ausschließlich bei Vereinbarung der Miete „zu Beginn des Mietverhältnisses“. Nachträgliche Mietänderungen – auch Mietsenkungen – unterliegen nicht der Mietpreisbremse.

Mietreduzierung als neue Mietvereinbarung: Bereits eine einfache E-Mail-Korrespondenz kann eine wirksame Änderungsvereinbarung über die Miethöhe begründen. „Rabatte“ oder „Entgegenkommen“ sind rechtlich regelmäßig als verbindliche Neufestlegung der Miete zu verstehen.

Gestaltungsspielraum ohne Anwendung der Mietpreisbremse: Vermieter können im laufenden Mietverhältnis einvernehmliche Anpassungen der Miete vereinbaren, ohne dass diese an den Grenzen der Mietpreisbremse zu messen sind. Gleichwohl bleibt ein bewusst konstruiertes Umgehungsmodell (zunächst deutlich überhöhte Miete, dann geringfügige Reduktion) im Einzelfall mit dem Risiko des Einwands rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) behaftet.

Bedeutung der Rügefrist: Unterbleibt eine rechtzeitige Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB, sind Rückforderungsansprüche des Mieters für länger zurückliegende Zeiträume ausgeschlossen. Für Vermieter schafft dies Rechtssicherheit über die Bestandskraft vereinnahmter Mieten.

Dokumentation von Mietänderungen: Eine klare, nachvollziehbare Dokumentation von Mietreduzierungen (z.B. per E-Mail und schriftlichem Nachtrag) ist aus Vermietersicht wichtig, um im Streitfall den Abschluss einer eigenständigen Änderungsvereinbarung und die daraus folgende Nichtanwendbarkeit der Mietpreisbremse nachweisen zu können.

Wir beraten und unterstützen Sie bei der rechtssicheren Umsetzung von Mieterhöhungen.