BGH kippt starre „Drei‑Angebote‑Regel“: Mehr Ermessensspielraum für WEG

ImmoR

Auf einen Blick

Keine gesetzliche Pflicht, drei Vergleichsangebote für Erhaltungsmaßnahmen einzuholen
Maßstab ist die Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers im konkreten Einzelfall
Bewährte Handwerker können alleinige Entscheidungsgrundlage sein
Beschlüsse bleiben anfechtbar, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist – bei rechtzeitiger, substantiierter Rüge

Sachverhalt

In einer Mehrhaus‑Wohnanlage in Wuppertal beschloss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 18.09.2023 mehrere Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Fensteraustausch, Vordachverglasung und Malerarbeiten) mit einem Gesamtvolumen von rund 9.700 €. Die Finanzierung sollte über Sonderumlagen bzw. die Erhaltungsrücklage erfolgen. Grundlage waren allein Angebote einer Glaserei und einer Malerfirma, mit denen die Gemeinschaft seit Jahren „zur vollsten Zufriedenheit“ zusammenarbeitete; ausdrücklich wurde auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet. Mehrere Eigentümer fochten die Beschlüsse an und rügten ausschließlich, es seien – insbesondere oberhalb einer vermeintlichen „Bagatellgrenze“ – keine weiteren Angebote eingeholt worden.

Das Amtsgericht Wuppertal (Urteil vom 08.05.2024 – 95b C 66/23) wies die Klage vollständig ab. Das Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 16.12.2024 – 25 S 34/24) erklärte dagegen nur den Beschluss zu TOP 11 (Fensterarbeiten für 4.091,22 €) wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig und stützte sich dabei auf eine nicht näher bestimmte „Bagatellgrenze“. Beide Seiten legten Revision ein: die Kläger verlangten die Ungültigkeit sämtlicher Beschlüsse, die Wohnungseigentümergemeinschaft deren vollständige Bestätigung.

Entscheidungsgründe

Der BGH (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25) gab der Gemeinschaft Recht, wies die Revision der Kläger zurück und stellte das klageabweisende Urteil des AG Wuppertal vollständig wieder her. Eine gesetzliche Pflicht zur Einholung von drei oder mehreren Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen lässt sich aus § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht herleiten. Zwar müssen Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen, wie sie Vergleichsangebote liefern können; zwingend sind diese jedoch nicht. Starre Betragsgrenzen („Bagatellgrenzen“) lehnt der Senat ausdrücklich ab, weil sie der Vielfalt der Fälle und regionalen Preisunterschieden nicht gerecht würden und das Ermessen der Eigentümer unangemessen einengen würden.

Maßgeblich ist vielmehr, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers – unter Berücksichtigung von Art und Dringlichkeit der Maßnahme sowie der Umstände des Einzelfalls – ausreichen, um eine sachgerechte Entscheidung zu treffen. Bei kleineren, standardisierten Maßnahmen kann regelmäßig die Prüfung des Verwalters und die allgemeine Markterfahrung der Eigentümer genügen. Auch bei umfangreicheren Vorhaben kann eine hinreichende Tatsachengrundlage ohne mehrere Angebote vorliegen, etwa wenn Sonderfachleute (Architekten, Sachverständige) ein Konzept entwickeln, Angebote prüfen und eine Vergabeempfehlung aussprechen oder ein unabhängiger Dritter das Angebot auf Plausibilität und Wirtschaftlichkeit bewertet. Dringlichkeit, eingeschränkte Verfügbarkeit lokaler Handwerker und der mit weiteren Angebotsabfragen verbundene Aufwand können zusätzlich gegen die Pflicht zu weiteren Angeboten sprechen.

Besondere Bedeutung misst der BGH dem Kriterium „bekannt und bewährt“ bei Handwerkern bei. Haben Eigentümer mit einem Unternehmen über längere Zeit sehr gute Erfahrungen gemacht, kann dies ausreichen, um auf weitere Angebote zu verzichten. Vergleichsangebote ermöglichen primär einen Preis-, nicht aber einen Qualitätsvergleich. Für einen wirtschaftlich denkenden Eigentümer sind neben dem Preis insbesondere zuverlässige, sorgfältige und zügige Ausführung, Einhaltung von Terminen, Qualifikation der Mitarbeiter und verlässliche Mängelbeseitigung entscheidend – Parameter, die sich bei einem bewährten Unternehmen besser einschätzen lassen als bei unbekannten Anbietern. Ein Rückgriff auf einen solchen Handwerker kann daher im Einzelfall alleinige Tatsachengrundlage für den Beschluss sein; ob bei größeren Maßnahmen zusätzlich ein Preisvergleich oder externe Beratung angezeigt ist, bleibt einer einzelfallbezogenen Abwägung vorbehalten.

Unverändert anfechtbar bleiben Beschlüsse, die auf objektiv ungeeigneten oder offensichtlich überteuerten Angeboten beruhen. Dies stellt einen eigenständigen Beschlussmangel dar, den der anfechtende Eigentümer innerhalb der Frist substantiiert darlegen und nötigenfalls beweisen muss. Allein das Fehlen von Vergleichsangeboten genügt nicht mehr, um einen Beschluss zu Fall zu bringen. Im konkreten Fall sah der BGH die Tatsachengrundlage für alle vier Maßnahmen als ausreichend an: Es handelte sich jeweils um typische Standardarbeiten einer Glaserei bzw. Malerfirma, mit der die Gemeinschaft seit Jahren zur Zufriedenheit zusammenarbeitete; besondere Umstände für zusätzlichen Aufklärungsbedarf lagen nicht vor. Das Gesamtvolumen von 9.740,13 € änderte daran nichts, weil es sich um getrennt zu beurteilende Maßnahmen an unterschiedlichen Teilen der Anlage handelte. Die Kläger hatten im Rahmen der Anfechtungsfrist weder die Eignung noch die Preisangemessenheit der Angebote substantiiert in Zweifel gezogen.

Fazit: Mehr Freiheit – aber auch mehr Verantwortung für WEG und Verwalter

Mit dem Urteil V ZR 7/25 verabschiedet sich der BGH von der in der Praxis weit verbreiteten „Drei‑Angebote‑Regel“ als starrem Maßstab. Wohnungseigentümergemeinschaften gewinnen damit spürbaren Ermessensspielraum: Sie dürfen im Lichte der konkreten Maßnahme, ihrer Dringlichkeit, der Prüfung durch den Verwalter, ggf. fachlicher Beratung und der bisherigen Erfahrungen mit einem Handwerker entscheiden, ob ein einzelnes Angebot genügt oder ob zusätzliche Angebote sinnvoll sind. Gerade bei bewährten Dienstleistern können positive Erfahrungen ausreichen, um auf weitere Angebote zu verzichten.

Gleichzeitig steigt die Verantwortung: Verwalter und Beirat sollten dokumentieren, auf welcher Tatsachengrundlage die Auswahl beruhte (Art und Umfang der Arbeiten, Prüfung des Angebots, Erfahrungen mit dem Handwerker, etwaige Dringlichkeit). Eigentümer, die Beschlüsse angreifen wollen, müssen künftig konkrete Anhaltspunkte für Ungeeignetheit oder deutliche Überteuerung des Angebots darlegen und nicht mehr nur das Fehlen von Vergleichsangeboten rügen. Für die Praxis bedeutet dies: Mehr Flexibilität bei der Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen – aber der Fokus verschiebt sich von formalen „Drei Angeboten“ hin zu einer nachvollziehbaren, wirtschaftlich plausiblen Entscheidung im Einzelfall.