BGH kippt Online-Maklerverträge ohne klaren Zahlungs-Button: „Senden“ genügt nicht

Auf einen Blick

• Ein Maklervertrag im Online-Prozess ist bei fehlender „zahlungspflichtig bestellen“-Schaltfläche nach § 312j Abs. 4 BGB endgültig unwirksam.
• Maklerverträge begründen eine Zahlungsverpflichtung i.S.v. § 312j Abs. 3 BGB – auch wenn die Provision erst im Erfolgsfall anfällt.
• Eine spätere „Bestätigung“ durch den Verbraucher nach § 141 BGB ist nur wirksam, wenn er ausdrücklich seine Zahlungspflicht bestätigt; konkludentes Verhalten (z.B. Terminbitte) reicht nicht.
• Kein Ausweg über Bereicherung: Ohne wirksamen Vertrag besteht regelmäßig kein Wertersatzanspruch des Maklers.

Sachverhalt

Eine Immobilienmaklerin bot im Sommer 2021 ein Einfamilienhaus online an. Nach telefonischer Kontaktaufnahme erhielt der Interessent per E‑Mail einen Link auf „Maklervertrag abschließen“. Dort setzte er Häkchen zum Erhalt von Unterlagen und zur Annahme des Maklervertrags und übermittelte diese über einen Button mit der Beschriftung „Senden“. Anschließend erhielt er Zugang zum Web‑Exposé, bat am selben Tag per E‑Mail um einen Besichtigungstermin und gab später Angebote ab. 

Am 1./2. September 2021 bestätigte der Interessent per Datei mit eingescanntem Unterschriftsbild eine „Vermittlungs‑/Nachweisbestätigung“ (u.a. Provisionsregelung 2,5 % zzgl. USt). Am 9. September 2021 wurde der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet; die Maklerin stellte eine Käuferprovision von rund 29.300 € in Rechnung. Der Käufer zahlte nicht, focht Erklärungen an und widerrief später. 

Das LG Stuttgart (Urteil vom 28.11.2022 - 30 O 28/22) wies die Zahlungsklage ab. Das OLG Stuttgart (Urteil vom 07.08.2024 - 3 U 233/22) verurteilte den Käufer zur Zahlung. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH (Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24) das Berufungsurteil auf und verwies zur erneuten Entscheidung zurück zum OLG Stuttgart.

Rechtliche Bewertung

Der Gesetzgeber reagiert auf die angespannte Wohnraumsituation mit einem Bündel bauplanungsrechtlicher Erleichterungen. Herzstück ist die befristete Sonderregelung des § 246e BauGB („Bau‑Turbo“), die bis zum 31. Dezember 2030 – gleichsam als Experimentierklausel – Abweichungen von Vorschriften des BauGB und darauf beruhenden Verordnungen zugunsten des Wohnungsbaus erlaubt. Zwingende Voraussetzung ist stets die Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB); sie darf die Zustimmung nach ihren städtebaulichen Vorstellungen erteilen, versagen oder unter Bedingungen (insbesondere per städtebaulichem Vertrag) erteilen. Unterbleibt die Versagung, greift die Zustimmungsfiktion nach zwei Monaten (§ 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB).

Entscheidungsgründe

Der Maklervertrag wurde über ein standardisiertes Online-System abgeschlossen. Der online geschlossene Maklervertrag ist ein Dienstleistungsvertrag i.S.v. § 312j Abs. 2 BGB (a.F.) bzw. Art. 8 Abs. 2 der Verbraucherrechterichtlinie. Trotz E‑Mail‑Kontakt lag keine ausschließlich individuelle Kommunikation im Sinne von § 312j Abs. 5 BGB vor, weil der Verbraucher über einen Link auf eine Webseite mit vorformulierten Erklärungen geführt und durch Checkboxen geleitet wurde. Das Schutzregime des § 312j BGB war daher voll anwendbar. 

Nach der EuGH‑Rechtsprechung (EuGH, Urteil vom 30.05.2024 – C‑400/22 „Conny“) liegt eine „Zahlungsverpflichtung“ bereits dann vor, wenn der Verbraucher erst nach Eintritt einer weiteren Bedingung zahlen muss. Ein Maklervertrag begründet eine solche Verpflichtung, obwohl die Provision erst beim Abschluss des Hauptvertrags anfällt. Deshalb verlangt § 312j Abs. 3 BGB auch beim Online‑Abschluss eines Maklervertrags mit Provisionsabrede eine ausdrückliche Zahlungsbestätigung des Verbrauchers. 

Die Bestellsituation war nicht gesetzeskonform gestaltet. Erfolgt die Bestellung über eine Schaltfläche, muss diese gut lesbar ausschließlich mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer gleich eindeutigen Formulierung beschriftet sein (§ 312j Abs. 3 S. 2 BGB). „Senden“ verdeutlicht keine Zahlungsverpflichtung und genügt den Transparenzanforderungen nicht. 

Rechtsfolge ist die endgültige Unwirksamkeit. § 312j Abs. 4 BGB ordnet an, dass der Vertrag nur zustande kommt, wenn der Unternehmer seine Pflicht aus § 312j Abs. 3 BGB erfüllt. Der BGH stellt klar: Das führt zur absoluten, endgültigen Unwirksamkeit des Vertrags, nicht zu einer bloß schwebenden Unwirksamkeit. Dies entspricht Wortlaut, Entstehungsgeschichte und Verbraucherschutzzweck; vergleichbar einer Formvorschrift.

Die Bitte um einen Besichtigungstermin unmittelbar nach dem Online‑Vorgang stellt keine wirksame Bestätigung dar. Eine Bestätigung nach § 141 Abs. 1 BGB ist zwar grundsätzlich möglich, muss aber als erneute, empfangsbedürftige Willenserklärung den Bestätigungswillen erkennen lassen und – zur Vermeidung der Umgehung (§ 312m Abs. 1 S. 2 BGB) – die Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB erfüllen. Eine konkludente Bestätigung oder die bloße Nutzung des Exposés genügt nicht; der Verbraucher muss ausdrücklich seine Zahlungspflicht anerkennen.

Fehlt ein wirksamer Vertrag, scheitern Provisionsansprüche regelmäßig auch unter § 812 Abs. 1 S. 1, § 818 Abs. 2 BGB. Der Schutzzweck der Button‑Lösung (Verhinderung übereilter, kostenpflichtiger Online‑Verträge) würde ansonsten unterlaufen, wenn der Unternehmer trotz nicht wirksamen Vertragsschlusses Wertersatz verlangen könnte. 

Das OLG hat zu klären, ob später ein wirksamer Maklervertrag anderweitig zustande kam oder ob der Verbraucher seine Zahlungspflicht formwirksam und ausdrücklich bestätigt hat (etwa durch die „Vermittlungs‑/Nachweisbestätigung“ mit klarer Kostenübernahme).

Fazit

Das Urteil setzt die EuGH‑Linie („Conny“) konsequent um und stärkt den Verbraucherschutz im digitalen Vertragsabschluss. Der Verstoß gegen die Button‑Lösung führt zur endgültigen Unwirksamkeit; Umgehungen durch konkludentes Verhalten sind ausgeschlossen.

Für Makler und Plattformbetreiber besteht somit Handlungsbedarf:

• Bestell-Buttons müssen klar und ausschließlich mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer gleich eindeutigen Formulierung gekennzeichnet sein. „Senden“, „Weiter“, „Anfrage senden“ oder ähnliche Begriffe sind unzulässig.
• Standardisierte Online‑Prozesse, Maklersoftware und externe Portale sind umgehend zu prüfen und anzupassen. Neben § 312j BGB ist – bei Wohnungen und Einfamilienhäusern – zusätzlich die Textform des Maklervertrags (§ 656a BGB) sicherzustellen.
• Eine spätere Heilung nach § 141 BGB ist nur möglich, wenn der Verbraucher ausdrücklich seine Zahlungspflicht bestätigt; bloße Handlungen wie Terminbitten oder Exposéabrufe genügen nicht.

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