Bürokratieentlastungsgesetz bringt Änderungen im Gewerberaummietrecht: Textform statt Schriftform
Zum 1. Januar 2025 trat das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) in Kraft und brachte bedeutende Neuerungen für Vermieter und Mieter im Bereich der Gewerberaummietverträge. Eine der zentralen Änderungen ist der Wegfall des Schriftformerfordernisses bei langfristigen Gewerbemietverträgen, das nun durch die Textform ersetzt wird.

Gesetzliche Anpassungen
Der Bundestag verabschiedete am 26. September 2024 den Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 8. Mai 2024 (Bürokratieentlastungsgesetz IV, BT Drs. 20/11306). Dieser Entwurf beinhaltet eine Anpassung in § 578 BGB, der nun auf § 550 BGB verweist, welcher die Schriftform regelt. Bisher mussten solche Mietverträge und deren Änderungen in schriftlicher Form vorliegen. Ab 2025 genügt die Textform für Gewerberaummietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr.
Anwendung der Neuregelung
Die Gesetzesänderung betrifft langfristige Gewerberaummietverträge wie folgt:
- Neue Verträge ab 2025: Für Verträge, die nach dem 1. Januar 2025 abgeschlossen werden, ist die Textform ausreichend.
- Bestehende Verträge: Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr, in der das Schriftformerfordernis weiterhin gilt. Ab dem 1. Januar 2026 gilt auch für diese Verträge die Textform.
- Vertragsänderungen: Für Verträge, die bis zum 31. Dezember 2024 abgeschlossen wurden, gilt die neue Regelung, wenn nach dem 1. Januar 2025 eine Änderung in Textform vereinbart wird.
Das Schriftformerfordernis bleibt jedoch für Wohnraummietverhältnisse bestehen.
Was bedeutet „Textform“?
Die Textform ist in § 126b BGB definiert. Sie erfordert eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Ein solcher Datenträger muss es dem Empfänger ermöglichen, die Erklärung für einen angemessenen Zeitraum aufzubewahren und unverändert wiederzugeben. Dies bedeutet, dass langfristige Gewerbemietverträge künftig beispielsweise per E-Mail oder Messenger abgeschlossen und angepasst werden können, ohne dass eine Unterschrift erforderlich ist.
Einheitlichkeit der Urkunde
Trotz der Einführung der Textform bleibt das Erfordernis der „Einheitlichkeit der Urkunde“ bestehen. Diese durch den Bundesgerichtshof entwickelte Rechtsprechung verlangt, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte eindeutig in Bezug zueinanderstehen müssen. Die Einheitlichkeit muss durch fortlaufende Bezugnahmen und klare Verweise gewährleistet sein.
Fazit
Die Einführung der Textform anstelle der Schriftform für langfristige Gewerberaummietverträge vereinfacht die Vertragsabwicklung, bringt jedoch auch neue Herausforderungen bei der Einhaltung der Formerfordernisse mit sich, insbesondere bei Vertragsänderungen. Wir unterstützen Sie gerne bei der Vertragsgestaltung.
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