BGH stärkt Textform bei Maklerverträgen per E-Mail
Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an die Textform von Maklerverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser konkretisiert. Zwar kann ein Vertrag grundsätzlich per E-Mail geschlossen werden, die wesentlichen Vertragsbedingungen müssen jedoch aus den textförmigen Erklärungen selbst eindeutig hervorgehen.
BGH zu Maklerverträgen per E-Mail: Wann die Textform gewahrt ist – und wann nicht
BGH, Urt. v. 11.03.2026 – I ZR 202/25
Der BGH hat entschieden: Maklerverträge über den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedürfen der Textform. Das kann grundsätzlich auch per E-Mail geschehen.
Wichtig ist aber: Die wesentlichen Vertragsbedingungen müssen aus den textförmigen Erklärungen klar erkennbar sein. Dazu gehören insbesondere die Parteien, das Objekt und die Provisionshöhe.
Nicht ausreichend ist es, wenn sich der Provisionshinweis lediglich in der E-Mail-Signatur oder unterhalb der Grußformel befindet. Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nichtig. Ein Provisionsanspruch besteht dann nicht.
Sachverhalt
Die beklagte Immobilienmaklerin war zunächst für den Kläger und dessen Ehefrau im Zusammenhang mit dem möglichen Erwerb einer Immobilie tätig. Hierzu bestand ein wirksamer Käufermaklervertrag.
Verhandlungen über den Hausverkauf
Später ging es auch um den Verkauf des eigenen Einfamilienhauses des Klägers und seiner Ehefrau. In mehreren E-Mails wurde über Kaufpreisverhandlungen und einen Notartermin gesprochen.
In einer E-Mail der Maklerin befanden sich unterhalb der Grußformel allgemeine Hinweise, unter anderem zur Provision. Im eigentlichen Nachrichtentext wurde eine Provision für den Verkauf des Hauses jedoch nicht ausdrücklich vereinbart.
Verfahrensgang
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags stellte die Maklerin eine Provision in Höhe von 8.810,76 € in Rechnung. Der Kläger und seine Ehefrau zahlten zunächst, verlangten später aber die Rückzahlung.
Das Landgericht Stade gab der Klage statt (Urt. v. 04.02.2025 – 6 O 324/23). Die Berufung der Maklerin blieb vor dem Oberlandesgericht Celle erfolglos (Urt. v. 02.10.2025 – 11 U 23/25). Auch die Revision zum Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg (BGH, Urt. v. 11.03.2026 – I ZR 202/25).
Entscheidungsgründe des BGH
Der BGH bestätigte den Rückzahlungsanspruch. Die Maklerin hatte die Provision ohne Rechtsgrund erhalten, weil kein wirksamer Maklervertrag über den Verkauf des Hauses zustande gekommen war.
1. Textform für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser
Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden.
Textform bedeutet insbesondere:
- Die Erklärung muss lesbar sein.
- Die erklärende Person muss erkennbar sein.
- Die Erklärung muss auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden, zum Beispiel per E-Mail.
Der BGH stellt klar: Eine E-Mail kann die Textform grundsätzlich erfüllen.
Wird die gesetzliche Form aber nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nichtig.
2. Konkludenter Vertragsschluss bleibt möglich
Der BGH betont außerdem: Ein Maklervertrag muss nicht zwingend durch ausdrücklich formulierte Vertragsangebote und Annahmeerklärungen zustande kommen.
Auch ein konkludenter Vertragsschluss bleibt möglich. Entscheidend ist jedoch, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile aus den textförmigen Erklärungen ausreichend bestimmen lassen.
Dazu gehören insbesondere:
- wer Vertragspartei ist,
- welches Objekt betroffen ist,
- welche Provision geschuldet sein soll.
Es ist also kein einheitliches Vertragsdokument erforderlich. Angebot und Annahme können auch in unterschiedlichen E-Mails enthalten sein.
3. Provisionshinweis in der E-Mail-Signatur genügt nicht
Im konkreten Fall scheiterte der Provisionsanspruch daran, dass die Maklerin kein wirksames Provisionsverlangen in Textform abgegeben hatte.
Der eigentliche Nachrichtentext der E-Mail endete mit der Grußformel und dem Namen der Maklerin. Erst darunter befanden sich allgemeine Hinweise, darunter auch ein Hinweis zur Provision.
Nach Auffassung des BGH gehört ein solcher Hinweis in der Signatur nicht mehr zum eigentlichen Erklärungstext. Er wirkt wie ein allgemeiner Fußzeilenhinweis und nicht wie ein konkretes Vertragsangebot.
Ein Provisionshinweis muss daher im eigentlichen Nachrichtentext stehen – also vor der Grußformel – und klar auf den konkreten Vertrag bezogen sein.
4. Kein anderer wirksamer Verkäufermaklervertrag
Auch aus anderen Umständen ergab sich kein wirksamer Maklervertrag über den Verkauf des Hauses.
Der frühere Käufermaklervertrag betraf eine andere Immobilie und nicht den Verkauf des eigenen Hauses.
Auch die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag half der Maklerin nicht. Sie hatte lediglich Beweisfunktion und begründete keinen eigenen Provisionsanspruch.
Damit fehlte es insgesamt an einem wirksamen Verkäufermaklervertrag in Textform.
5. Widerruf war nicht entscheidend
Auf Fragen des Widerrufsrechts kam es nicht mehr an.
Denn bereits wegen des Formmangels bestand kein wirksamer Maklervertrag. Deshalb musste der BGH nicht entscheiden, ob ein Widerruf noch möglich war oder ob ordnungsgemäß belehrt wurde.
Der Rückzahlungsanspruch ergab sich schon daraus, dass die Provision ohne Rechtsgrund gezahlt worden war.
6. Kein Wertersatz für die Maklerin
Besonders wichtig für die Praxis: Die Maklerin konnte auch keinen Wertersatz verlangen.
Der BGH stellt klar: Wenn die gesetzlich vorgeschriebene Textform nicht eingehalten wird, besteht nicht nur kein vertraglicher Provisionsanspruch. Auch ein Anspruch auf Wertersatz für bereits erbrachte Maklerleistungen scheidet grundsätzlich aus.
Der Grund: § 656a BGB soll Verbraucherinnen und Verbraucher schützen und Streit über den Vertragsschluss vermeiden. Dieser Schutz würde unterlaufen, wenn Maklerinnen und Makler trotz Formverstoß über Umwege doch eine Vergütung verlangen könnten.
Die Folge: Die Maklerin musste die erhaltene Provision vollständig zurückzahlen.
Fazit: Worauf Makler künftig achten müssen
Die Entscheidung ist für Maklerinnen und Makler von erheblicher praktischer Bedeutung.
Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser sollten stets klar und nachweisbar in Textform geschlossen werden. E-Mails reichen grundsätzlich aus, müssen aber sauber formuliert sein.
Die Entscheidung zeigt deutlich: Formfehler können für Maklerinnen und Makler teuer werden. Wird die Textform nicht eingehalten, entfällt nicht nur der Provisionsanspruch. Auch ein Ersatz für bereits erbrachte Maklerleistungen kommt regelmäßig nicht in Betracht.
Wir unterstützen Maklerinnen und Makler bei der rechtssicheren Gestaltung und Prüfung von Maklerverträgen – insbesondere im Zusammenspiel von Textform (§ 656a BGB), digitalen Vertragsabschlüssen (§ 312j BGB/„Button‑Lösung“) und Widerrufsrechten.
Ihr Ansprechpersonen
Friederike Fanter
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht
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Markus Kessel
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht,
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
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